抵押房产的权利受到法律的限制，除产权人有处分权外，抵押权人也可行使抵押权，当产权人在还贷方面出现问题时，抵押权人可以随时申请法院拍卖或者查封。但当房屋的户型、地段、价格等等都很诱人时，很多购房者会选择顶风购买。
此时，对于购房者来说，降低交易风险最为重要，上上策就是在交易过程中把控好两个款项：解押款和首付款。
一、如何把控解押款
所购房屋若设有抵押，不能办理产权过户，因此抵押房屋出售时，首先要还清贷款，解除抵押，此时涉及到的款项就是解押款。
1、高风险的解押方式：解押款由买方先行垫付。解押时，多数卖方会要求使用买方首付款进行解押，这种方式风险性大。首先，买方支付首付款之后，无法确定卖方能否按时办理解押；其次，在撤销抵押之前，房屋随时会被法院查封或者拍卖，甚至卖方有可能携款私逃。因此，此种方式不可选。
2、稳妥的解押方式：解押款由卖方自行出资，或由第三方垫资。先由卖方自行出资解押，在撤销抵押登记之后再进行正常交易，是最稳妥的解押方式。如果卖方资金不足，也可以通过第三方垫资进行解押，关于垫资费用，即使双方协商由买方承担，买方也要尽量争取由卖方先行支付，因为解除抵押之前的风险原本就由卖方承担，待交易完成之后买方再将垫资费返还给卖方。
二、如何把控首付款
办理过户手续之前，买方需要向卖方支付首付款，房产有抵押，支付首付款要更加谨慎。
1、卖方办理撤押手续之前，买方切莫支付首付款。撤押手续有既定流程，还清贷款与撤销抵押之间有半个月左右的时间差，半个月之内，无论是卖方还是银行，都有可能对房屋进行处分。因此，首付款要在撤押手续办理完毕之后再向卖方支付。
2、选择资金监管的方式支付首付款。买方向卖方支付首付款时，要选择第三方资金监管的方式（一般情况下，第三方为银行），由第三方对首付款进行冻结，当解冻条件达成时，再进行资金解冻，这种方式可以促使卖方积极办理撤押手续，并主动配合买方办理过户手续。
总而言之，购买抵押房产存在很大风险，所以购房者在进行购买时一定要谨慎，把控好解押款和首付款这两个款项，尽可能的降低风险。